به گزارش وبسایت علم ساختمان، منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن در مورد شرایط فعلی بازار مسکن گفت: تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است. هر یک از این عوامل بهتنهایی نمیتواند نتیجه قطعی را بدهد.
وی افزود: در گذشته، دولتها راهکارهایی مانند مالیاتستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راهاندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضائیه را دنبال کردند. اما هر دستگاه به صورت جداگانه و خرد به این سیاستها نگاه کرد و تصور کرد که این اقدام جزئی میتواند مشکل مسکن را حل کند.
غیبی بیان کرد: این اقدامات باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن در نظر گرفته شوند. راهبردهایی که در قالب برنامههای مدون اجرا شدهاند، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. همچنین باید به سیاستهای کلان اقتصاد ملی اشاره کرد که از روابط بینالمللی و سرمایهگذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار میدهد و میتواند به عنوان موتور محرک همه بخشها از جمله بازار مسکن عمل کند.
وی ادامه داد: این بخش از سیاستگذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی است و باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بینالمللی و جذب سرمایهگذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاستگذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما این تمرکز داخلی نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن در ایران absence یک وزارتخانه مستقل مسکن است. این موجب شده که بازار اقتصاد مسکن بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی باشد، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصیتر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.
وی با بیان اینکه در سالهای اخیر نگاه ویژهای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، گفت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمیتواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث میشود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریعتر روی بیاورند.
غیبی اظهار کرد: هنگامیکه افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر داراییهای موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. نگاه کارشناسی البته متفاوت است، اما فضای سرمایهگذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکلگیری آرامش و ورود سرمایههای بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.
به گفته وی، در شرایط فعلی هیچ شاخص قابلتوجهی که نشاندهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمیشود. اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کجدار و مریز» حرکت میکند و نه به سطح مطلوب میرسد و نه مصرفکنندگان میتوانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاهداری بانکها در رکود بازار مسکن افزود: تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانکها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. اگرچه قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳ بانکها را موظف کرده است که املاک مازاد خود را واگذار کنند و برای تخطی از این قانون جریمههای ۲۵ درصدی در نظر گرفته شده است، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانکها نهتنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت.
غیبی یادآور شد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزشگذاری بانکها بهصورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست موجب شد طی دولتهای گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان داراییها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانکها باقی مانده است.
وی با تاکید بر اینکه اصلاح ساختار ارزشگذاری بانکها ضروری است، گفت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیمگیری شود که دارایی ملکی بانکها بهجای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانکها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام میتواند یکی از مؤثرترین سیاستها برای اصلاح بازار مسکن باشد.
غیبی ادامه داد: دولت باید از خود آغاز کند و بهجای تمرکز بر مالیات بر خانههای خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانکها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن تصریح کرد: پرداخت وام مسکن میتواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. تجربه جهانی نشان میدهد که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانکها تأمین میکنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت شود.
غیبی ادامه داد: اعطای تسهیلات بانکی میتواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانکها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وامدهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانکها باید از طریق فعالیتهای مولد و سرمایهگذاری در بخشهای تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند.
وی با تاکید بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن گفت: آنچه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذینفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.
کاری که در نهات خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرامبودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاستگذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
منبع: منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن
نظرات کاربران