به گزارش وبسایت علم ساختمان، منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن اظهار داشت: تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است و هر عامل بهتنهایی نمیتواند ما را به نتیجه قطعی برساند.
وی افزود: دولتها در دورههای مختلف راهکارهایی از جمله مالیاتستانی، حمایت از مستأجران، سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها را دنبال کردند، اما هیچ یک از این اقدامات به صورت جداگانه نمیتوانند مشکل مسکن را حل کنند.
غیبی بیان کرد: این اقدامات باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن در نظر گرفته شوند و بر اساس برنامههای مدون اجرا شوند. همچنین باید میزان موفقیت هر کدام از این راهبردها تحلیل مستقل شود.
وی ادامه داد: سیاستگذاران باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بینالمللی و جذب سرمایهگذاری در بخش مسکن برنامه جدی داشته باشند. بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاستگذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی نیز نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجب شده که بازار اقتصاد مسکن بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی باشد، ساختار وزارتخانه نیز باید اختصاصیتر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.
وی با بیان اینکه در سالهای اخیر نگاه ویژهای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، گفت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمیتواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث میشود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریعتر روی بیاورند.
غیبی اظهار کرد: هنگامیکه افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر داراییهای موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. نگاه کارشناسی البته متفاوت است، اما فضای سرمایهگذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکلگیری آرامش و ورود سرمایههای بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.
به گفته وی، در شرایط فعلی هیچ شاخص قابلتوجهی که نشاندهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد وجود ندارد. اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کجدار و مریز» حرکت میکند و نه به سطح مطلوب میرسد و نه مصرفکنندگان میتوانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.
غیبی با اشاره به نقش بنگاهداری بانکها در رکود بازار مسکن افزود: براساس آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانکها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. براساس قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳، بانکها موظف بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمههای ۲۵ درصدی در نظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانکها نهتنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت.
غیبی یادآور شد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزشگذاری بانکها بهصورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست موجب شد بانکها با خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان داراییها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانکها باقی مانده است.
وی با تاکید بر اینکه اصلاح ساختار ارزشگذاری بانکها ضروری است، گفت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیمگیری شود که دارایی ملکی بانکها بهجای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانکها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام میتواند یکی از مؤثرترین سیاستها برای اصلاح بازار مسکن باشد.
غیبی ادامه داد: دولت باید از خود آغاز کند و بهجای تمرکز بر مالیات بر خانههای خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانکها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن تصریح کرد: پرداخت وام مسکن میتواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. وی افزود: تجربه جهانی نشان میدهد که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانکها تأمین میکنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت شود.
غیبی ادامه داد: اعطای تسهیلات بانکی میتواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانکها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وامدهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد.
غیبی با تاکید بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن گفت: آنچه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذینفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.
کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرامسازی بازارهای موازی انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد.
غیبی اظهار کرد: برآوردها نشان میدهد نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمتها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.
غیبی ادامه داد: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرامسازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت میتواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکلگیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطهگری و دلالی در بازار مسکن شود.
غیبی در پایان خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرامبودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاستگذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
منبع: خبرگزاری خبرآنلاین
نظرات کاربران