به گزارش وبسایت علم ساختمان، پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ایجاد سامانه کاتب، متعاملین پس از ثبت رایگان پیشنویس در دفاتر املاک، به دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده میشوند.
در این مرحله، اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده میکنند و به طرفین معامله میگویند قرارداد مشاور املاک هیچ اعتباری ندارد. بنابراین خود دفاتر اسناد، قرارداد را مینویسند و کمیسیون معامله را خودشان میگیرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردی ۴۰ میلیون تومان از متعاملین بابت ثبت قرارداد دریافت میکنند.
تعدد سامانهها و سرگردانی معاملهگران، نقش مشاوران املاک را کمرنگ کرده و احتمال حذف واسطههای ملکی در آینده را افزایش میدهد. با توجه به آنکه در این فرآیند پرداخت حق کمیسیون به مشاوران املاک به صفر رسیده، فعالان بازار مسکن معتقدند حذف واسطه میتواند تبعات امنیتی و حقوقی برای متعاملین داشته باشد.
در حال حاضر، سامانههای کاتب، خودنویس و املاک و اسکان برای ثبت قراردادهای مسکن فعال است. سامانه کاتب صرفاً در اختیار مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی است و متعاملین به آن دسترسی ندارند. اما سامانههای خودنویس و املاک و اسکان تحت نظر وزارت راه و شهرسازی به صورت رایگان در اختیار عموم شهروندان است.
بررسیها نشان میدهد که مشاوران املاک بر اساس سلیقه خود و همچنین کارکرد سه سامانه مذکور از آنها استفاده میکنند. معمولاً از سامانه کاتب برای ثبت قراردادهای خرید و فروش، از سامانه خودنویس برای قراردادهای اجاره و از سامانه املاک و اسکان برای قراردادهای توافقی بهره میبرند.
با ایجاد سامانه خودنویس از سال ۱۴۰۲ که تحت نظر وزارت راه و شهرسازی است، این گزاره مطرح شد که این سامانه نقش مشاوران املاک را در بازار مسکن به حداقل میرساند و ضریب امنیتی معاملات را کاهش میدهد.
یک سال بعد، در سال ۱۴۰۳، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از دو سال بحث و بررسی کارشناسی در مجلس به تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. هدف از تصویب این قانون ساماندهی قراردادهای غیررسمی و قولنامهای و سنددار کردن تمامی املاک و مستغلات در کشور است.
مشاوران املاک در فرآیند اجرای قانون الزام با دفاتر اسناد رسمی همکاری را آغاز کردند. همکاری که واسطههای ملکی را امیدوار کرد مجددا به فرآیند معاملات برگردند. هیات وزیران در مهرماه ۱۴۰۴ به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارتخانههای دادگستری، راه و شهرسازی و صمت قانون الزام را ابلاغ کرد.
بر پایه این قانون، کمیسیون مشاوران املاک بر مبنای میانگین ارزش معاملاتی املاک هر شهرستان بر اساس مناطق جغرافیایی مختلف تعیین میشود. قرار بر این شد که قراردادهای ملکی توسط مشاوران املاک تنظیم شود و سپس طرفین معامله برای ثبت نهایی به دفاتر املاک ارجاع داده شوند.
اما کمتر از دو ماه از ابلاغ این قانون، یک ایراد آییننامهای در آن نمایان شد؛ مشاوران املاک هیچگونه اختیاری برای ثبت حقوقی قراردادها ندارند. این موضوع نقش آنها را در قراردادها بیاثر میکند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با انتقاد از فرآیند ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب گفت: دفاتر مشاور املاک در مرحله اول، پیشنویس قراردادهای ملکی را ذیل قانون الزام تنظیم میکنند و سامانه یک گواهی صادر میکند. هیچ پولی هم بین متعاملین یا دفاتر املاک رد و بدل نمیشود و طرفین معامله تا پنج روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند. اگر به دفترخانه نروند که هیچ اتفاقی نمیافتد و خود این مساله باعث میشود اساسا معاملاتی صورت نگیرد.
وی افزود: اگر متعاملین به دفاتر اسناد رسمی بروند، اکثر دفاتر اسناد رسمی از خلاء قانونی استفاده میکنند و به طرفین معامله میگویند قرارداد مشاور املاک هیچ اعتباری ندارد. بنابراین خود دفاتر اسناد، قرارداد را مینویسند و کمیسیون معامله را خودشان میگیرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردی ۴۰ میلیون تومان از متعاملین بابت ثبت قرارداد دریافت میکنند.
گودرزی تصریح کرد: دو مورد از مفاد مغایر با روح قانون الزام است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و متعاقب آن ایجاد سامانه کاتب، محاسن بسیاری دارد که میتواند به دههها بیقانونی در ثبت قراردادهای غیررسمی پایان دهد، اما به نظر میرسد در تنظیم آییننامههای آن جمیع جهات در نظر گرفته نشده است.
منبع: وبسایت خبرآنلاین
نظرات کاربران