به گزارش وبسایت علم ساختمان، بازار مسکن ایران در نیمه نخست دهه ۱۴۰۰، یکی از پیچیدهترین و پرنوسانترین ادوار تاریخی خود را پشت سر گذاشته است. این دوره پنجساله که منتهی به سال ۱۴۰۵ میشود، با عبور از بحرانهای پیاپی اقتصادی، نوسانات ارزی و تنشهای ژئوپلیتیک، ساختار سنتی بازار ملک را دگرگون ساخته است.
انجماد در نقطه جوش، توصیفگر وضعیت پارادوکسیکالی است که در آن، قیمتها تحت تاثیر فشارهای تورمی و هزینه تمامشده به سطوح تاریخی و «نقطه جوش» رسیدهاند، اما نقدشوندگی و حجم معاملات به دلیل تخریب بیسابقه قدرت خرید و ریسکهای سیستماتیک، دچار «انجماد» و توقف شده است.
بررسی روند قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها طی پنج سال گذشته، نشاندهنده یک جهش قیمتی پیوسته و گسسته از متغیرهای درآمدی خانوار است. در حالی که در سال ۱۳۹۸، میانگین قیمت مسکن در تهران در کانال ۱۳ میلیون تومان قرار داشت، این رقم در سال ۱۴۰۰ با رشدی حدود ۱۳۰ درصدی به ۳۰ میلیون تومان رسید.
این جهش اولیه، آغازگر دورهای از تورمهای مزمن در بخش مسکن بود که با کاهش ارزش پول ملی و افزایش انتظارات تورمی تغذیه میشد. روند صعودی قیمتها در سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ با شدت بیشتری ادامه یافت. در اواخر سال ۱۴۰۳، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۸ میلیون تومان رسید و با ورود به سال ۱۴۰۴، این شاخص از مرز ۱۱۴ میلیون تومان عبور کرد.
این افزایش قیمت، نه ناشی از فشار تقاضای مصرفی، بلکه عمدتا ناشی از فشار هزینههای ساخت و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایهای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است. با این حال، تحلیل دقیقتر دادهها در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی کاهش یافته است.
در حالی که تورم عمومی در مهر ۱۴۰۴ بالای ۴۸ درصد و بازدهی بازار طلا بیش از ۶۰ درصد ثبت شده است، بازدهی بازار مسکن در بازه یکساله منتهی به مهر ۱۴۰۴ تنها حدود ۲۰ درصد بوده است. این «جاماندگی» (Lag) قیمتی، سیگنالی مهم از اشباع قیمتها و ناتوانی بازار در جذب قیمتهای بالاتر است.
تحلیل دادهها نشان میدهد که شکاف قیمتی میان شمال و جنوب تهران همچنان عمیق است، اما نرخ رشد در مناطق جنوبی و ارزانتر در سالهای اخیر شتاب بیشتری گرفته است. برای مثال، منطقه ۱۸ به عنوان ارزانترین منطقه تهران، رشد سالانه ۲۶ درصدی را تجربه کرده، در حالی که منطقه ۳ رشد محدودتری (حدود ۶ درصد) داشته است.
این پدیده ناشی از «کوچ اجباری» تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر است که فشار تورمی را بر دهکهای پایین درآمدی متمرکز کرده است. شاخصه بارز بازار مسکن در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، سقوط آزاد حجم معاملات است.
در شرایط نرمال، بازار مسکن تهران ماهانه شاهد حدود ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود. اما در سال ۱۴۰۴، این رقم به کمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه تنزل یافته است. در شهریور ۱۴۰۴، تعداد آگهیهای فروش آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹ درصد کاهش یافت که نشاندهنده ناامیدی فروشندگان از فروش و خروج فایلها از بازار است.
این انجماد معاملاتی ریشه در دو عامل اساسی دارد:
– حذف تقاضای مصرفی: با رسیدن قیمتها به سطوح میلیاردی، عملا امکان ورود خانهاولیها و دهکهای متوسط به بازار سلب شده است.
– تردید سرمایهگذاران: سرمایهگذاران ملکی نیز با مشاهده رکود و نقدشوندگی پایین مسکن، از ورود به بازار خودداری میکنند.
سونامی فشار هزینه، سمت عرضه مسکن در ایران با پدیدهای مواجه است که میتوان آن را «ابرتورم ساخت» نامید. این وضعیت، ناشی از همافزایی تورم عمومی، جهشهای ارزی و ناترازیهای انرژی است که هزینههای تولید مسکن را بهشدت افزایش داده است.
آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نشان میدهد که شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۳ با جهش قابل توجهی روبهرو شده است. تورم فصلی نهادهها در این فصل به ۱۱.۷ درصد و تورم نقطه به نقطه به ۳۷.۹ درصد رسید. این ارقام نشاندهنده شتاب گرفتن هزینههای ساخت در پایان سال ۱۴۰۳ و انتقال آن به قیمتهای سال ۱۴۰۴ است.
بحران قدرت خرید، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به عمیقترین حد خود در تاریخ اقتصاد ایران رسیده است. این بحران، نه تنها بازار معاملات را قفل کرده، بلکه ساختار اجتماعی و الگوی زیست شهری را نیز دگرگون ساخته است.
نسبت قیمت به درآمد (P/I) در تهران به ارقامی رسیده که عملا دسترسی به مسکن را برای دهکهای پایین و متوسط غیرممکن کرده است. برآوردها نشان میدهد که دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان معمولی در تهران، با فرض پسانداز کامل درآمد، به بیش از یک قرن رسیده است.
در چنین شرایطی، مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای لوکس و دستنیافتنی تبدیل شده است. با انسداد مسیر خرید خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده است. نرخ تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ رکوردشکنی کرد و در تهران از ۴۰ درصد فراتر رفت.
این افزایش سرسامآور، منجر به کاهش شدید نسبت قیمت به اجاره (P/R) به عدد ۱۹ در سال ۱۴۰۴ شد. کاهش این نسبت در اینجا سیگنال مثبت نیست، بلکه نشاندهنده رشد سریعتر اجارهبها نسبت به قیمت ملک است.
فشار اجارهبها باعث ظهور پدیدههای ناهنجار در سکونت شهری شده است. گزارشهای میدانی از رواج «پشتبام خوابی»، «کانکسنشینی» و زندگی در واحدهای اشتراکی در مناطق حاشیهای تهران حکایت دارد.
سازندگان که زمین را با قیمتهای بالا تملک کردهاند، قادر به کاهش قیمت فروش نیستند و ترجیح میدهند واحدها را خالی نگه دارند تا اینکه با ضرر بفروشند. این چسبندگی قیمت زمین، مانع از آن میشود که حتی در شرایط رکود تقاضا، قیمت نهایی مسکن کاهش یابد.
چشمانداز ۱۴۰۵ و راهبردهای آینده، با توجه به تحلیل روندها و متغیرهای کلان، میتوان سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ را ترسیم کرد. سناریوهای پیشرو:
1- سناریوی محتمل (تداوم رکود تورمی): با فرض تداوم شرایط فعلی (تحریمها، رشد نقدینگی و تنشهای منطقهای کنترلشده)، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ رشدی کمتر از تورم عمومی خواهد داشت.
2- سناریوی جهش (شوک ارزی/بحران): در صورت وقوع یک شوک ارزی بزرگ یا تشدید درگیریهای نظامی، بازار ابتدا با توقف معاملات مواجه شده و سپس با یک تاخیر زمانی، قیمتها خود را با نرخ جدید دلار تطبیق میدهند.
3- سناریوی گشایش: در صورت کاهش تحریمها و گشایشهای اقتصادی، حجم معاملات افزایش مییابد.
راهبردهای پیشنهادی:
– تغییر استراتژی به سمت واحدهای کوچک: دوران ساخت آپارتمانهای لوکس و بزرگمتراژ برای طبقه متوسط به پایان رسیده است.
– صنعتیسازی و مدیریت هزینه: با توجه به ابرتورم ساخت، استفاده از روشهای نوین صنعتیسازی برای کاهش زمان ساخت و پرت مصالح، تنها راه حفظ حاشیه سود است.
– تمرکز بر مناطق در حال توسعه: مناطق جنوبی تهران و شهرهای جدید (پرند، هشتگرد) که مقصد مهاجرت طبقه متوسط هستند، پتانسیل رشد و تقاضای پایدارتری نسبت به مناطق اشباع شده شمال شهر دارند.
منبع: خبرگزاری خبرآنلاین
نظرات کاربران