به گزارش وبسایت علم ساختمان، بازار مسکن در ایران طی سالهای اخیر با تلاطمهای شدیدی مواجه بوده است. افزایش تورم و رکود اقتصادی بخش قابل توجهی از بازار را فراگرفته است. بسیاری از خانوارها حتی به هزینههای اجارهبها پاسخگوی نیستند و برخی برای تأمین سرپناه به مهاجرت معکوس یا حاشیهنشینی روی آوردهاند.
طرحهای دولت، از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، نتوانستهاند پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشند. شبکه بانکی نیز وامهای کافی در اختیار متقاضیان قرار نمیدهد. هزینه نهادهای ساختمانی روزبهروز افزایش یافته و فشار مضاعفی بر تولیدکنندگان و مصرفکنندگان مسکن وارد میکند. این موضوع نشان میدهد که بازار مسکن ایران با بحران ساختاری مواجه است و نیازمند سیاستگذاری علمی و فوری است.
بررسی روند بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ نشان میدهد که شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در شهر تهران ۱۷۳.۰ است. این شاخص نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد افزایش یافته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته، رشد چشمگیر ۴۳.۶ درصدی را تجربه کرده است. همچنین تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، معادل ۳۶.۷ درصد بوده است که حاکی از ادامه افزایش قابل توجه هزینههای ساختوساز است.
بر اساس این گزارش، تورم فصلی شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در تابستان ۱۴۰۴ به ۶.۳ درصد رسیده است. این رقم در مقایسه با تورم فصلی ۱۴.۹ درصد در فصل قبل، کاهش چشمگیری معادل ۸.۶ واحد درصد را نشان میدهد. این کاهش نسبی نشان میدهد که سرعت رشد هزینههای ساخت در کوتاهمدت تعدیل شده است، اما سطح آن همچنان بالا باقی مانده است.
افزایش ۵.۳ واحد درصدی تورم سالانه نهادههای ساختمانی نشان میدهد که بازار مسکن تهران با افزایش قابل توجه هزینههای ساخت مواجه است. رشد شاخص نهادههای ساختمانی میتواند فشار مضاعفی بر قیمت نهایی مسکن وارد کند. افزایش شدید قیمت گروههای پرمصرف مانند آهنآلات، چوب و گچ، هزینههای پروژههای ساختمانی را به شکل چشمگیری بالا میبرد و رکود یا کاهش توان خرید در بخش مسکن را تشدید میکند.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، بیان کرده است که حدود ۲۰ درصد از هزینههای تمام شده ساخت مسکن به هزینههایی بازمیگردد که دستگاههای خدماترسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده، دریافت میکنند. این هزینهها باعث افزایش قابلتوجه هزینه تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است. پورحاجت افزوده است که بر اساس پیشبینیها، افزایش قیمتها در ماههای آتی خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان خواهد داد. ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن بهشدت افزایشیافته است.
پورحاجت بیان کرده است که از هر مترمربع بین ۵ تا ۶ میلیون تومان از هزینههای تمام شده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاههای دولتی و خدماترسان است. این موضوع نقش مهمی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد. وی افزوده است که در حوزه اقتصاد کلان، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که پیشتر حدود ۸ تا ۹ درصد بوده، امروز به ۲ تا ۳ درصد کاهشیافته است.
در حال حاضر، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران، باتوجهبه دادههای موجود، حدود ۳۰ میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنجطبقه است. این رقم ممکن است ماهانه با باتوجهبه تورمهای شکلگرفته تغییر کند. تولیدکنندگان مسکن تقریباً هر ۱۵ روز یکبار قیمتهای خود را بهروزرسانی میکنند و قیمت دقیق مشخص نیست.
سیدطهحسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، میگوید که اقتصاد ایران طی سالهای اخیر با یک ناترازی چشمگیر در بخش مسکن مواجه شده است. بر اساس آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با ۵ الی ۶ میلیون تقاضای انباشته شده روبهروست. علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی نیز حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است.
مدنی تصریح کرده است که در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز متقاضی با یکدیگر سنخیت نداشته باشند، تقاضای نهفته شکل میگیرد. برای مثال فردی که ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی دارد، خانه مورد نظرش در منطقهای خاص ۱۵ میلیارد تومان ارزش دارد یا اصلاً عرضه در سطح مورد نظر او وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند اما هنوز به خرید نمیرسند و این تقاضا میتواند با تغییر شرایط مانند ارائه وام، تغییر قیمت یا افزایش عرضه، بالفعل شود.
مدنی با اشاره به تقاضای سفتهبازی در بازار مسکن گفت: بخشی از متقاضیان نیازی مصرفی ندارند و صرفاً برای حفظ ارزش پول در کوتاهمدت وارد بازار میشوند. این نوع تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب کرده و قیمتها را به صورت کاذب افزایش میدهد.
مدنی بیان کرده است که بخش عمده مشکلات بازار مسکن ناشی از ضعف در روشهای تأمین مالی است. استفاده از استراتژیهای نوین همراه با ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونیهای خانوادهمحور و مشارکت شرکتهای دانشبنیان در قالب پلتفرمهای مطمئن فروش متری ساختمان میتواند اثربخشی چشمگیری در پاسخ به تقاضای مؤثر و رفع ناترازی این بازار داشته باشد.
مدنی خاطرنشان کرده است که مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست، اما با راهکارهای علمی قابل حل است. دولت نیز میتواند با اقداماتی مانند اصلاح برخی قوانین از جمله قانون پیشفروش ساختمان، فروش متری و قاعدهمند کردن پلتفرمهای فعال در خردهفروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبهسازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی، به ویژه در بافت فرسوده، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک کند.
منبع: وبسایت مهر
نظرات کاربران