به گزارش وبسایت علم ساختمان به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، حسام عقبایی، کارشناس بازار مسکن، اعلام کرد که نگاه سرمایهای به این بازار باعث ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمتها شده است. او وضعیت بازار مسکن را بحرانی توصیف کرد و گفت که این بحران ابعاد مختلفی دارد، اما یکی از مهمترین آنها در حوزه تولید مسکن است.
وی افزود که کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن، به افت ساختوساز و کاهش صدور پروانههای ساختمانی منجر شده است. گزارشهای دریافتی از فروشندگان مصالح ساختمانی نیز نشان میدهد که فروش مواد پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان کاهش یافته است.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد که این روند میتواند تعادل میان عرضه و تقاضا را مختل کند و فشار بر نیازهای انباشته بازار را افزایش دهد. یکی از دلایل کاهش ساختوساز، ورود افراد غیرمتخصص به این حوزه است. به گفته او، اغلب فعالان در تولید انبوه مسکن، تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت آماتور وارد این عرصه شدهاند.
حباب قیمت مسکن؛ پیامد نگاه سرمایهای
عقبایی ادامه داد که این افراد غیرمتخصص با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساختوساز مسکن شدهاند و چنین نگاهی به کاهش کیفیت و تولید واقعی مسکن در کشور منجر شده است.
وامهای بانکی با سود بالا کمکی به خانهدار شدن نمیکند
او با اشاره به تأثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن گفت: «در کشور ما سود بانکی در مقایسه با سایر کشورها، حتی کشورهای حوزه خلیج فارس، بسیار بالاست و نرخهای ۱۸ تا ۲۵ درصدی برای وامها، تأثیری در جذب متقاضیان ندارد.»
وی افزود که این موضوع باعث شده است سرمایهگذاران ترجیح دهند پول خود را با سود ۲۰ درصدی در بانک نگه دارند، زیرا برای توجیه اقتصادی پروژههای ساختمانی، نیازمند سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی هستند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک اظهار کرد که سازمان نظام مهندسی، انبوهسازان و دولت همواره تأکید دارند که افراد فاقد تخصص نباید وارد حوزه ساختوساز شوند. با این حال، برخی گروههای غیرمتخصص سرمایههای خود را جمع کرده و تنها با هدف کسب سودهای کلان وارد این بازار میشوند که این رفتار، نوعی سوداگری است.
سوداگری؛ هدف ۹۰ درصد فعالان بازار مسکن
عقبایی یادآور شد که حجم معاملات سوداگرانه تا سال ۱۴۰۲ بسیار بالا بود، اما پس از آن کاهش یافت. با افت قدرت خرید مردم، نگاه سرمایهای که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را تشکیل میداد، بهشدت ضعیف شد. در نتیجه، سرمایهگذاران و انبوهسازان سوداگر به دلیل نبود بازار فروش، تولید خود را کاهش دادهاند.
کمبود تولید مسکن سه برابر نیاز واقعی است
وی تصریح کرد: «هدف ما جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور به سرمایهگذاری در این بخش نیاز دارد.» او با اشاره به ثبت سالانه ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج، نیاز کشور به مسکن برای زوجهای جوان را بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد تخمین زد.
این کارشناس افزود که گزارشها نشان میدهد تولید مسکن و صدور پروانههای ساختمانی سالانه حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد است. این آمار به این معناست که حتی یکسوم نیاز واقعی کشور در این زمینه تأمین نمیشود.
عقبایی گفت که دولت نباید مستقیماً در تولید مسکن دخالت کند، بلکه وظیفه آن طبق قانون اساسی، نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایهها را به سمت تولید هدایت و از سوداگری جلوگیری کند.
بیماری بازار مسکن به راهحل جامع نیاز دارد
او تأکید کرد که سرمایهگذاریها باید صرف تولید مسکن برای طبقات متوسط و ضعیف جامعه شود، نه پروژههای لوکس و مالسازی. وی وضعیت بازار مسکن را به بیماری تشبیه کرد که مشکلات متعددی دارد و با یک راهحل ساده درمان نمیشود.
رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور ادامه داد که بازار مسکن برای رسیدن به ثبات، نیازمند حمایت همهجانبه است. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساختوساز، نبود سرمایههای کارآمد، کاهش قدرت خرید و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهکهای ضعیف است که پیامدهای اجتماعی و فرهنگی مانند تأخیر در سن ازدواج را نیز به دنبال دارد.
وی تصریح کرد که برای اصلاح بازار، علاوه بر تسهیلات بانکی، باید زمین نیز به این بخش تزریق شود. او اقدام وزارت راه و شهرسازی برای آمادهسازی اراضی شناساییشده را گامی مثبت ارزیابی کرد.
وام یک میلیاردی در تهران تنها برای خرید ۹ متر خانه کافی است
عقبایی افزود که تسهیلات بانکی باید مؤثر و واقعی باشد. به عنوان مثال، در تهران با متوسط قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، وام یک میلیارد تومانی تنها برای خرید ۹ متر آپارتمان کافی است و تأثیر واقعی بر قدرت خرید ندارد. او یادآور شد که در دهه ۸۰، وامها با وجود مبلغ کمتر، میتوانستند یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهند.
وی مشکل اصلی را مدیریت ناکارآمد دانست و گفت در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۱۰۰ درصد قیمت ملک را با بازپرداخت بیش از ۳۰ سال پوشش میدهد، اما در ایران تسهیلات محدود و اقساط آن برای کارگران و کارمندان سنگین است.
این کارشناس بازار مسکن برای اصلاح بازار، بر لزوم عرضه زمین، ارائه تسهیلات مؤثر، تقویت نظارت و الزام بانکها به تخصیص بخشی از منابع خود به حوزه مسکن تأکید کرد.
بانکها به دنبال سود خود هستند، نه تأمین مسکن مردم
عقبایی با اشاره به عملکرد بانکها گفت که آنها برای خرید خودرو یا کالا به راحتی وام میدهند، اما شرایط سختگیرانهای برای وام مسکن دارند. دلیل این امر، بازپرداخت کوتاهمدت و سود بیشتر وامهای دیگر است که منافع بانکها را تأمین میکند.
وی در مورد زمان مورد نیاز برای خانهدار شدن در ایران گفت که اگر قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران با میانگین متری ۷۰ میلیون تومان، حدود ۵ میلیارد تومان باشد، وضعیت نگرانکننده است.
یک کارمند برای خرید خانه باید ۱۵ سال حقوق خود را پسانداز کند
این کارشناس توضیح داد: «یک کارمند با حقوق ماهانه ۳۰ میلیون تومان، درآمد سالانهای معادل ۳۶۰ میلیون تومان دارد. برای تأمین ۵ میلیارد تومان، او باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینهای پسانداز کند، به شرطی که قیمت مسکن ثابت بماند.» این محاسبه، فاصله شدید بین درآمد خانوار و قیمت مسکن را نشان میدهد.
به گفته یک کارشناس حوزه مسکن، از سال ۱۴۰۰ به بعد، معاملات سرمایهای بسیار بیشتر از معاملات مصرفی بوده و خریدهای مصرفی اکنون کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را تشکیل میدهند.
شکاف بیسابقه میان درآمد و قیمت مسکن
او افزود که کاهش قدرت خرید مردم به افت سرمایهگذاری منجر شده، اما این اتفاق مثبتی است، زیرا از ورود سرمایههای سوداگرانه که موجب التهاب بازار و شکاف طبقاتی میشوند، جلوگیری میکند.
این کارشناس تصریح کرد که برای ارزیابی قیمتها باید فرمولی منطقی وجود داشته باشد، زیرا تمام مؤلفههای ساخت از جمله مصالح، صدور پروانه و دستمزد کارگر افزایش یافتهاند.
سود بالای ۳۰ درصد در ساختوساز، نشاندهنده حباب قیمت است
عقبایی گفت: «ما نمیگوییم قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید مشخص شود قیمت تمامشده چقدر است و سود منطقی سازنده چه میزان باید باشد.» به اعتقاد او، سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی برای سازنده منصفانه است و سودهای بالاتر از این رقم، به معنای ورود بازار به حباب قیمتی است.
وی ادامه داد: «با توجه به سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصدی، تخلیه حباب زمانی اتفاق میافتد که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالی که هماکنون این سود در تهران و شهرهای بزرگ بسیار بالاتر است.»
محاسبه اشتباه سهم زمین؛ عامل جهش کاذب قیمتها
به گفته این کارشناس، هزینه متوسط ساخت هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است. او تأکید کرد که سهم زمین باید بهصورت واقعی محاسبه شود. برای نمونه، اگر در زمینی ۳۰۰ متری، ۱۰ واحد آپارتمان ساخته شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است. قیمت تمامشده باید شامل هزینه ساخت، سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی باشد، اما قیمتهای فعلی بسیار بالاتر از این محاسبه است.
نگاه سوداگرانه مانع تخلیه حباب قیمت مسکن است
عقبایی با بیان اینکه نگاه سرمایهای عامل اصلی تورم است، افزود که سودجویان به دنبال سودهای هنگفت هستند و به همین دلیل بازار از تعادل خارج میشود. او اظهار کرد که اگرچه مسکن کالایی داخلی است، اما فضای روانی ناشی از تحولات بازارهای ارز و طلا بر آن تأثیر میگذارد، زیرا مسکن به کالایی سرمایهای تبدیل شده است.
این کارشناس خاطرنشان کرد که به دلیل نبود تقاضای مؤثر، قیمتهای اعلامی با قیمتهای واقعی معامله تفاوت زیادی دارد و قیمت مسکن در ماههای اخیر کاهشی بوده و ظرفیت کاهش بیشتر نیز دارد.
سود بیش از ۳۰ درصد در ساخت مسکن به معنای حباب است
عقبایی تکرار کرد که قیمت مسکن باید بر اساس هزینه تمامشده و سود منطقی سازنده تعیین شود. او سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی را برای سازنده منصفانه دانست و تأکید کرد که ارقام بالاتر از این، نشاندهنده وجود حباب قیمتی است. با توجه به سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصدی، تنها زمانی میتوان از تخلیه حباب صحبت کرد که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالی که سود فعلی در شهرهای بزرگ بسیار بیشتر است.
محاسبه غیرواقعی سهم زمین در قیمت نهایی
این کارشناس هزینه ساخت هر متر مربع مسکن استاندارد را بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد کرد و گفت سهم زمین باید به درستی در قیمت نهایی لحاظ شود. به گفته او، اگر ۱۰ واحد روی یک زمین ۳۰۰ متری ساخته شود، سهم هر واحد ۳۰ متر است. قیمت واقعی باید مجموع هزینه ساخت، سهم زمین و سود ۳۰ درصدی باشد، اما قیمتهای فعلی بازار بسیار فراتر از این محاسبه است که نشان میدهد حباب هنوز پابرجاست.
نگاه سوداگرانه، مانع اصلی تعادل در بازار مسکن
وی نگاه سرمایهای را ریشه تورم قیمتها دانست و افزود سوداگران به سودهای ۲۰ تا ۳۰ درصدی قانع نیستند و به دنبال سودهای کلان میگردند که بازار را بیثبات میکند. او همچنین اشاره کرد که هرچند مسکن مستقیماً تحت تأثیر تحریمها نیست، اما اثرات روانی ناشی از نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا بر رفتار سرمایهگذاران تأثیر میگذارد. در حال حاضر، به دلیل تقاضای ضعیف، فاصله زیادی بین قیمتهای اعلامی فروشندگان و قیمتهای واقعی معاملات وجود دارد و قیمتها ظرفیت کاهش بیشتری دارند.
او گفت باید سیاستهایی مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی کشور اتخاذ شود، زیرا تأثیر روانی بازارهای موازی بر فعالان مسکن بیش از تحریمهاست. همچنین کنترل نهادهای نظارتی بر بانکها و سوداگران برای تنظیم بازار مؤثر است، اما برخی افراد با نگاه صنفی به این مسئله ملی نگاه میکنند.
قیمت واقعی مسکن را خریدار تعیین میکند، نه فروشنده
عقبایی تصریح کرد که در شرایط فعلی، کف قیمت مسکن را خریداران تعیین میکنند، زیرا قدرت خرید کاهش یافته است. به عبارت دیگر، قیمت واقعی مسکن پولی است که خریدار حاضر به پرداخت آن است، نه مبلغی که فروشنده درخواست میکند.
حجم معاملات مسکن در پایینترین سطح ۱۰ ساله قرار دارد
وی ادامه داد که بررسیهای میدانی نشان میدهد قیمت مسکن در کف بازار نزولی است، زیرا کاهش قدرت خرید و افت سرمایهگذاری بازار را به سمت رکود برده و حجم معاملات به پایینترین سطح خود در یک دهه اخیر رسیده است.
دولت با واگذاری زمین هزینه ساخت را کاهش دهد
این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر رکودی بودن بازار گفت: «تا پایان سال جاری، نه ظرفیت افزایش قیمت وجود دارد و نه قدرت خرید مردم اجازه رشد آن را میدهد.» او افزود که فروشندگان واقعی در حال حاضر واحدهای خود را با سود متعارفتری عرضه میکنند.
لزوم شفافیت در بیان واقعیتهای بازار مسکن
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد که واقعیت بازار مسکن باید شفاف و به دور از منافع صنفی یا جناحی بیان شود. او با اشاره به وظیفه دولت در تأمین مسکن، گفت که دولت باید با حمایت از انبوهسازان و واگذاری زمین، هزینه ساخت را کاهش دهد تا بازار از حالت سرمایهای خارج شود. این تغییر زمانی ممکن میشود که مانورهای سوداگرانه متوقف شود.
سود منطقی مسکن ۳۰ درصد است، مازاد آن حباب است
عقبایی در پایان گفت: «در شرایطی که سود بانکی حدود ۱۸ تا ۲۰ درصد است، اگر سود تولید مسکن را ۳۰ درصد در نظر بگیریم، ارقام بالاتر از این مقدار به معنای وجود حباب در بازار است.» او تأکید کرد که این سودهای فراتر از واقعیت باید از بازار تخلیه شود تا به تعادل و کارکرد مصرفی خود بازگردد.
منبع: خبرگزاری خبرآنلاین
نظرات کاربران