به گزارش وبسایت علم ساختمان، بازار مسکن از دهههای اخیر به ویژه طی ماههای گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند رشد قیمتها در اغلب مناطق شهری، بهویژه کلانشهرها، شتاب گرفته است. این روندی که همزمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیدهای از یکی از مهمترین حوزههای معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.
بر اساس بررسی میدانی فایلهای فروش، فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته است. این موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته است. با این حال، طی ماههای اخیر به دلیل نوسانات ارزی، عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کردهاند. این مسئله موجب افزایش قیمت ملک شده است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند که جهشهای اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوکهای مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد. رشد نقدینگی، بیثباتی در بازار ارز، تورم نهادههای ساختمانی و نبود چشمانداز روشن در سیاستگذاری اقتصادی، موجب شده مسکن همچنان بهعنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. همین نگاه سرمایهای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.
در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. شکاف درآمد و هزینه مسکن بهویژه برای دهکهای متوسط و پایین به سطحی رسیده است که خانهدار شدن برای بسیاری از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وامهای بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.
یکی از ویژگیهای کنونی بازار، همزمانی رکود در معاملات و رشد قیمتهاست. بنگاههای معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر میدهند، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان صعودی است. فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.
از سوی دیگر، هزینههای ساختوساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداریها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است. این موضوع انگیزه عرضه پروژههای جدید را کاهش داده و در میانمدت میتواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.
برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بیاثر بودن سیاستهای کلان اقتصادی کشور است. طرحهای حمایتی ساخت مسکن اگرچه با هدف افزایش عرضه و خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شدهاند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانستهاند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند.
بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان میدهد این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بیسابقهای رسیده است. با افزایش ۴۳ درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسید. حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.
در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، گفت: افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه روی کاغذ رشد محسوب میشود، اما در عمل این رقم نمیتواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند. وی افزود که حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کماثر است.
محرمی نمین بیان کرد که طی سالهای گذشته سرعت رشد اجارهبها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفههای مزدی بوده و همین موضوع باعث شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم عمیقتر شود. وی با بیان اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر میگیرد، ادامه داد که بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینههای تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقم که بهعنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست میدهد.
این مقام صنفی تأکید کرد که رقم سه میلیون تومان پیش از آنکه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بیاثر میشود و نمیتواند پاسخگوی رشد مستمر اجارهبها در تهران باشد. اگر هدف، حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن بهروزرسانی شود و از ظرفیت دادههای میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.
محرمی نمین گفت: تصمیمسازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به واقعیتهای بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاستهای کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد که اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و دادههای میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیمسازیهای دقیقتر در اختیار سیاستگذاران قرار دهد.
چشمانداز بازار مسکن در کوتاهمدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. در صورتی که روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمتها دور از ذهن خواهد بود. در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاستهای هدفمند حمایتی میتواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.
گرچه کارشناسان بازار مسکن اخیرا از نشانههای بازگشت رونق به بازار مسکن سخن میگویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالشهای آن صرفاً با مداخلات بخشی امکانپذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاستهای کلان اقتصادی است.
منبع: خبرآنلاین
نظرات کاربران